VIF Société par actions simplifiée au capital social de 2 000 000,00 € Adresse du siège social : 3 rue Guillaume Fichet 74000 Annecy RCS : 794 405 993

Le DOCUMENT D’INVESTISSEMENT REGLEMENTAIRE SPECIFIQUE dédié au projet est accessible via l'onglet Documents de cette page de présentation.

Les investisseurs sont informés que la présente offre de titres financiers ne donne pas lieu à un prospectus soumis au visa de l'Autorité des Marchés Financiers.

Conflits d’intérêts potentiels Après avoir financé la société VIF en mai 2018 pour un montant de 2 495 K€, Vatel Direct lance une deuxième opération avec la société afin de soutenir sa croissance et lui permettre d'accélérer son développement. La société est à jour de ses remboursements. Au 29 mars 2019, le capital restant dû s'élève à 2 137 K€.

I - L'activité de l'émetteur et son projet

1) Les produits et services de l’émetteur

Description Créé en 1956, le Groupe Vallat a développé un savoir-faire reconnu à la fois dans la promotion immobilière haut de gamme dans des lieux d’exception, dans la transaction et dans la gestion, principalement en Savoie et Haute-Savoie.

Le groupe Vallat s’est développé autour de trois métiers complémentaires :

Tout d’abord, la transaction (gérée par la SAS SOCAVIM) qui comprend l’estimation d’un bien immobilier, la prise de mandant concernant ce dernier, mais aussi la recherche des besoins des différents acheteurs potentiels. A côté de ces activités, la transaction englobe également la communication, les différentes visites des biens, la négociation, l’accompagnement dans les démarches juridiques et financières, ainsi que la location saisonnière (à savoir la gestion avec les services, la conciergerie, le family office,…).

Ensuite, la Location – Gestion – Syndic (gérée par le Groupe AXIUM, dont Vallat détient 50% moins 1 action), comprenant l’estimation du bien immobilier en question, la prise de mandant de gestion ou de location, ainsi que la recherche des besoins des acheteurs (comme la transaction). Englobant la communication et les visites, la location prévoit aussi la mise en place du bail, la gestion du bien (à savoir le paiement des facteurs, des charges de copropriété, des impôts fonciers, du lien avec le syndic, de l’encaissement et du paiement des loyers). Le Groupe Vallat représente par exemple 7,5 % du parc locatif à Courchevel.

Enfin, la promotion (gérée par la SAS VIF), dotée de la prospection foncière, de l’étude de faisabilité, de l’offre d’achat, mais aussi des différentes et nombreuses démarches administratives (comme le dépôt et l’obtention des permis de construire, l’obtention d’un financement, la signature de la promesse de vente, ou encore la signature de l’acte de vente), la commercialisation des biens, la construction et le suivi d’un chantier, le paiement des entreprises et le respect des règles et des normes (sécurité, accessibilité, phonique, construction,…). Sur tous ses programmes de promotion, le Groupe Vallat ne lance aucune opération tant qu’au moins 50 % des lots à commercialiser ne sont pas réservés (avec accord bancaire). Il apporte par ailleurs 7 à 12 % de fonds propres dans chaque opération.

Doté de 90 employés, le groupe s’appuie sur un business model permettant la création de synergies sur toute la chaine de valeur des métiers du Groupe. Le fort maillage des agences de transaction permet la détection en amont des terrains et biens immobiliers à fort potentiel pour l’activité Promotion. Leur parfaite connaissance des micromarchés et leur relation privilégiée avec des intervenants clés (maires, notaires, gardiens...) leur permet d’avoir une commercialisation exclusive des opérations de promotion, alimentant en retour la transaction et la location saisonnière en montagne.

Le Groupe Vallat a développé un réseau de 15 agences autour des lacs d’Annecy et du Bourget, Courchevel, Méribel, Tignes et Monaco. Son positionnement sur les secteurs haut de gamme d’Annecy, de Courchevel et de Monaco leur permet d’obtenir des marges largement supérieures à celles habituellement constatées dans la profession.

La stratégie du groupe s’appuie sur une forte progression de l’activité de Promotion sur les secteurs historiques de ce dernier (activité de lotissement/marchand de biens sur le Lac d’Annecy et construction de chalets et d’appartements dans les stations de Courchevel, Méribel et Tignes). De plus, la Transaction et la Location – Gestion – Syndic sont des activités récurrentes qui assurent au groupe des rentrées régulières et l’équilibre financier, même dans les années de moindre activité de Promotion.

La société que nous finançons, la SAS VIF, est la filiale du groupe Vallat spécialisée dans la promotion immobilière.

Historique

En 2017, VIF a respecté voire dépassé ses objectifs. Le résultat net s'est élevé à 397 K€ en comparaison avec une prévion de 329 K€ et un réalisé 2016 de 441 K€. Ces résultats ont été générés à partir d'un chiffre d'affaires de 2,85 M€ en comparaison avec une prévision initiale de 2,3 M€ et un réalisé 2016 de 1,43 M€. 2018 devrait suivre cette tendance avec un chiffre d'affaires quasiment identique mais une forte hausse du résultat net grâce à une hausse des produits financiers.

2) Les clients et les partenaires Depuis sa création en 1956, le Groupe Vallat a entretenu (et entretient toujours) des relations étroites et de confiance avec de nombreux clients et collaborateurs. En voici une liste des principaux :

3) L’environnement sectoriel et le marché Evolution générale du marché immobilier Le bilan du marché immobilier français, dans son ensemble, sur l’année 2018 est en demi-teinte. La hausse du prix des logements, la suppression de la plupart des aides à l’accession à la propriété et la dégradation rapide du moral des ménages ont contribué à affaiblir la demande. L’enquête de l’Insee du mois de novembre montre que les ménages se disent inquiets sur la situation du marché du travail et leur pouvoir d’achat. Mais dans le même temps, les conditions de crédit sont restées excellentes, évitant ainsi que le ralentissement de la demande ne soit plus brutale encore. Les experts anticipent une année 2019 analogue à 2018. La hausse des prix des logements ralentira pour la deuxième année consécutive dans l’ancien comme dans le neuf. L’attentisme de la part des acquéreurs au cours du premier trimestre, voire sur l’ensemble du 1er semestre devrait peser sur le nombre de transactions, et peut-être également sur les prix.

Evolution du marché immobilier de luxe Sur le marché spécifique de l’immobilier de luxe dans lequel le Groupe Vallat intervient, l’année 2018 a constitué un cru excellent, avec une seconde année de progression à deux chiffres.

Le marché a été tiré en 2017 et 2018 par l’acquisition de résidences secondaires à Paris et dans le sud-est de la France par des non-résidents, étrangers ou expatriés. Le secteur de l’immobilier de luxe est également moins concurrentiel que celui de l’immobilier « grand public », avec seulement 300 agences actives sur ce créneau en France.

L’année 2019 s’annonce cependant moins dynamique, avec un nombre d’acquéreurs potentiels en recherche active qui s’est tassé à 11 160 (en baisse de 6%) et une diminution de leur budget moyen d’acquisition (1,3 M€ au lieu de 1,55 M€ l’an dernier).

Le secteur de l’immobilier de luxe se caractérise par ailleurs par une professionnalisation croissante constatée dans le comportement des acheteurs qui prennent en compte pour leurs achats résidentiels les mêmes critères de rentabilité que pour des investissements.

Evolution du marché immobilier de luxe en montagne Il s’agit du sous-secteur dans lequel le Groupe Vallat réalise l’essentiel de son activité. La qualité du massif montagneux alpin attire des acquéreurs fortunés venant du monde entier. L’obtention d’un revenu locatif en hiver et en été (en moyenne cinq mois par an) est très appréciée. Les prix sont orientés à la hausse, en raison d’un déséquilibre entre l’offre, assez rare, et la demande qui reste forte. Il y a peu de biens disponibles dans l’ancien et le rythme de construction jusqu’à présent n’était pas suffisant pour absorber l’ensemble des demandes. La livraison de biens de haute qualité permet également d’augmenter les prix de vente. À Val-d'Isère (Savoie), la hausse atteint + 3 % sur l'année 2018, à Chamonix (Haute-Savoie), +2,3 % et +2,2 % à Courchevel (Savoie), d'après les chiffres du réseau Naef Prestige/Knight Frank. Courchevel affiche des prix pouvant aller jusqu'à 50.000 euros le m² dans le neuf.

Courchevel

Annecy

Monaco

4) Projet de l'emetteur La SAS VIF prévoit de réaliser quatre nouveaux projets sur les pistes de Courchevel et Megève, pour un investissement total de 2,5 millions d'euros.

5) L'équipe

6) Utilisation des fonds levés La société VIF souhaite développer ses projets immobiliers, en particulier sur Courchevel et Megève, au travers de quatre réalisations sur les pistes des stations de Courchevel et Megève, pour un montant total de 2,5 millions d’euros.

7) Les informations complémentaires de l’émetteur Comptes existants du Groupe Vallat et de Vif Rapport du CAC pour le dernier exercice disponible de VIF Tableau d’échéancier de l’endettement du Groupe Vallat Éléments prévisionnels sur l’activité du Groupe Vallat et de VIF Organigramme du groupe auquel appartient l'émetteur et la place qu'il occupe Procès-Verbal de l'Assemblée Générale Procès-verbal autorisant l’émission d’obligations simples Track Record des opérations de promotion

II - Risques liés à l’activité de l’émetteur et à son projet Risques de perte en capital Le capital investi ne peut être garanti car il dépend de la santé de l’entreprise et de ses résultats pendant la durée de l’emprunt obligataire.

Risque lié à la situation financière de l’émetteur Actuellement, la société dispose d’une dette nette importante (11 M€) à court terme (inférieure à deux ans), permettant de financer l’ensemble de ses activités, mais représentant un risque important tant que les promotions ne sont pas terminées.

Risque lié à la nature de l’activité La société évolue dans un secteur fortement concurrentiel et son niveau d’activité est fortement affecté par la conjoncture économique, par le niveau des taux d’intérêts et par les politiques publiques ayant trait à l’immobilier.

Risque lié à l’évolution des normes de construction L’évolution des normes de construction imposées dans le cadre des dispositifs fiscaux ou de la règlementation liée à la localisation du projet (montagne,…) pourrait avoir un impact sur les coûts de construction d’une opération immobilière. Ainsi, une telle évolution des normes pourrait avoir un impact négatif pour la société.

Risque lié au marché foncier Le développement de la SAS VIF est lié à la disponibilité suffisante de terrains de qualité dans les zones géographiques visées par la Société. Ainsi, la raréfaction de ces terrains pourrait avoir un impact négatif pour la Société.

Risque lié à la réglementation L’activité Promotion, gérée par la SAS VIF, a été fortement impactée par le gel du PLU (Plan Local d’Urbanisation) de Courchevel entre 2014 et 2016, ayant considérablement fait diminuer leur CA durant cet intervalle de temps. On peut ainsi craindre qu’une telle réglementation se reproduise à l’avenir sur ce site (au cœur de l’activité du Groupe Vallat), pouvant alors avoir un impact très négatif sur le chiffre d’affaires de la SAS VIF.

Modification du droit en vigueur Les modalités des obligations sont régies par le droit français en vigueur à la date du présent Document d’Information. Aucune assurance ne peut être donnée quant aux conséquences d’une décision judiciaire ou administrative ou d’une modification de la législation ou de la réglementation française (ou de l’interprétation généralement donnée à celle-ci) postérieure à la date du présent Document d’Information.

Avec le temps, de nouveaux risques pourront apparaître et ceux présentés pourront évoluer.

III - Capital social

IV - Titres offerts à la souscription

V - Relations avec le teneur de registre de la société

VI - Interposition de société(s) entre l’émetteur et le projet

24 Rue de Clichy, 75009 PARIS RCS PARIS 814 648 119 Conseiller en investissements participatifs immatriculé auprès de l’ORIAS sous le n°17002715

Informations présentées par le prestataire qui gère le site internet.

I - Modalités de souscription

II - Frais facturés à l’investisseur et frais se rapportant aux prestations fournies à l’émetteur

III- Reventes ultérieures